Artykuł ekspercki
Każdy metr kwadratowy, który „ucieka” w niefunkcjonalne korytarze, zbyt grube ściany czy przewymiarowane szachty, to Twój utracony zysk. W naszym biurze architektonicznym podchodzimy do projektowania jak do optymalizacji matematycznej. Na podstawie setek analiz (również optymalizowanych po innych pracowniach) wypracowaliśmy metodologię, która pozwala odzyskać przestrzeń tam, gdzie inni widzą tylko „ściany”. Co najważniejsze, robimy to bez negatywnego wpływu na przestrzeń i użytkownika.
Zwiększenie PUM w projekcie. Sprawdzone rozwiązania projektowe
Zidentyfikowaliśmy kluczowe obszary, w których profesjonalna optymalizacja projektu deweloperskiego przynosi realne wzrosty sprzedaży:
1. Eliminacja zbędnej komunikacji
Korytarze nie zarabiają. Naszym celem jest ich minimalizacja i wciąganie tej powierzchni do wnętrz mieszkań.
Redukcja liczby klatek i wind oraz ich odpowiednie rozmieszczenie pozwala obsłużyć większą liczbę mieszkań z jednego punktu.
Mieszkania na końcach korytarzy: Projektowanie większych mieszkań na końcach korytarzy pozwala „skrócić” część wspólną i włączyć dojście do drzwi bezpośrednio do powierzchni lokalu.
Efekt?
W niewielkiej inwestycji „willa Zielona” w Gliwicach, dzięki optymalizacji korytarzy i korekcie układów mieszkań „odzyskaliśmy” jedno pełnowymiarowe mieszkanie, które pierwotnie było rozproszone w nieużytkowej powierzchni wspólnej.
W jednym z naszych projektów w Katowicach, dzięki optymalizacji układu i struktury mieszkań, zmniejszyliśmy liczbę klatek schodowych z 3 do 2, co zwiększyło PUM o 512m2.
2. Optymalizacja techniczna: BIM, szachty i ściany
Szachty w 3D (BIM): Wykorzystujemy modelowanie BIM, co pozwala precyzyjnie rozplanować każde „kolanko” instalacji. Dzięki temu szachty są mniejsze.
Cieńsze ściany wewnętrzne: To pozornie mała zmiana, ale w skali całej inwestycji zwężenie ścian o kilka centymetrów generuje nawet kilkadziesiąt metrów kwadratowych dodatkowego PUM-u. W projekcie inwestycji mieszkaniowej w Gliwicach po zmianie ścian zyskaliśmy 200m2 przy jednoczesnym zachowaniu parametrów akustycznych.
Szachty poza obrysem: Jeśli warunki na to pozwalają, wyprowadzamy szachty oddymiające garaż na zewnątrz bryły, odzyskując powierzchnię na piętrach mieszkalnych.
3. Architektura parametryczna a nasłonecznienie
Analiza nasłonecznienia i przesłaniania to potężne narzędzie do budowania PUM-u.
Geometria zamiast kątów prostych: Formowanie bryły pod odpowiednim kątem pozwala „złapać” więcej światła tam, gdzie standardowy prostopadłościan by zawiódł. Pozwala to mocniej „dociągnąć” budynek do granic działki. W projekcie akademików w Gliwicach w „trójkątach” na rzucie mieście się około 4500m2.
Złoty środek głębokości traktu: Zbyt głęboki trakt (nawet 40 m w błędnych analizach, które poprawialiśmy) uniemożliwia sensowne rozplanowanie mieszkań. Optymalizujemy ten parametr, by zyskać metraż przy zachowaniu pełnego doświetlenia.
4. Antresole – PUM „z powietrza”
W inwestycjach premium lub w lokalizacjach z ograniczeniem liczby kondygnacji, antresole pozwalają na stworzenie lokali dwupoziomowych w obrębie tej samej kondygnacji. To rozwiązanie zwiększa metraż i podnosi cenę sprzedaży.
Efekt?
Dodaliśmy antresole w dwóch katowickich inwestycjach, co zwiększyło PUM o około 150m2.
5. Strategiczna rewizja założeń
Czasem zmiana pierwotnej strategii przynosi największe korzyści finansowe.
Wysokość vs. Intensywność: Choć plan może pozwalać na 18 kondygnacji, dogęszczenie terenu niższą zabudową często generuje więcej PUM-u dzięki mniejszym wymaganym odległościom między budynkami.
Dyplomacja projektowa: Porozumienie z sąsiadem w sprawie wspólnej infrastruktury (np. śmietnika na granicy) może uwolnić miejsce pod zabudowę pod dodatkowe mieszkanie.
Projektowanie z głową: PUM to nie wszystko
Jako architekci ostrzegamy przed „pompowaniem” wskaźników kosztem jakości. Nasza zasada to zysk w połączeniu z:
Akustyką: Cieńsze ściany muszą spełniać normy komfortu.
Potencjał sprzedażowy: Unikamy „ciemnych kiszek” – każdy metr musi być pełnowartościowy. Większe mieszkania to również większy PUM, ale często nie odpowiadają na zapotrzebowanie rynku.
Elastycznością: Projektujemy tak, by nabywca mógł sam dostosować mieszkanie do swoich potrzeb np.. Wydzielić kuchnię, dzielić/łączyć pokoje itp..
Analiza chłonności - czy Twój obecny projekt jest optymalny?
Niezależnie od tego, czy kupujesz działkę, czy masz już gotowy projekt – warto wykonać profesjonalną analizę chłonności. Często już niewielkie zmiany oznaczają setki dodatkowych metrów PUM i realny wzrost przychodów.
Sprawdźmy potencjał Twojej inwestycji. Przeanalizujemy Twój projekt pod kątem komunikacji, struktury mieszkań i geometrii bryły. Może się okazać, że jedno spotkanie z architektem zwróci się z nawiązką już przy sprzedaży pierwszego „odzyskanego” mieszkania.
