Biuro projektowe dla deweloperów

Wybór biura projektowego dla deweloperów wpływa nie tylko na architekturę przyszłego budynku. Decyzje podejmowane na etapie analiz i projektowania przekładają się na możliwy do uzyskania PUM, koszty, przebieg procedur formalnych, sprawność realizacji, a ostatecznie także na wynik całej inwestycji. Dlatego przy projektach mieszkaniowych warto szukać zespołu, który rozumie zarówno architekturę, jak i biznesowe uwarunkowania przedsięwzięcia deweloperskiego.

W DJA pracę z deweloperami traktujemy jako proces rozpoczynający się jeszcze przed właściwym projektowaniem. Analizujemy potencjał nieruchomości, przygotowujemy koncepcje oraz projekty budowlane i wykonawcze, koordynujemy poszczególne branże i wspieramy inwestora podczas realizacji. Dzięki temu kolejne decyzje projektowe mogą wynikać z przyjętych wcześniej celów inwestycji, zamiast być rozpatrywane niezależnie od siebie.

Czym różni się biuro projektowe dla deweloperów od standardowego biura architektonicznego?

Projektowanie dla dewelopera wymaga szerszego spojrzenia niż stworzenie funkcjonalnego i atrakcyjnego budynku. Projekt musi uwzględniać jednocześnie możliwości działki, przepisy, oczekiwania przyszłych mieszkańców, założenia dotyczące PUM, rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, koszty oraz wykonalność inwestycji.

W praktyce różnica dotyczy przede wszystkim perspektywy, z jakiej analizowany jest projekt:

Dlatego dobry partner projektowy powinien już na początku zadawać pytania wykraczające poza architekturę:

Jaką skalę zabudowy można rzeczywiście uzyskać? Czy zakładany PUM jest realny? Jak zaprojektować strukturę mieszkań odpowiadającą założeniom inwestora? Gdzie znajdują się ryzyka formalne i techniczne?

Im wcześniej pojawią się odpowiedzi, tym większa możliwość świadomego kształtowania inwestycji.

Kiedy warto zaangażować biuro projektowe?

W wielu przypadkach warto zrobić to jeszcze przed zakupem działki lub przed podjęciem ostatecznej decyzji o rozpoczęciu inwestycji. Wczesna analiza pozwala zestawić założenia biznesowe z rzeczywistymi możliwościami nieruchomości.

Znaczenie mają m.in. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, parametry działki, obsługa komunikacyjna, miejsca parkingowe, nasłonecznienie i przesłanianie, relacja z sąsiednią zabudową czy potencjalne kolizje z infrastrukturą.

W DJA na tym etapie zajmujemy się m.in. sprawdzaniem możliwości zabudowy oraz analizą potencjału nieruchomości. Analiza chłonności działki pomaga odpowiedzieć na jedno z podstawowych pytań inwestora: czy zakładany program można rzeczywiście zrealizować na danym terenie i na jakich warunkach.

Atrakcyjna lokalizacja czy cena gruntu nie przesądzają bowiem o powodzeniu przedsięwzięcia. Dopiero zestawienie parametrów nieruchomości z ograniczeniami projektowymi i formalnymi pokazuje jej realny potencjał.

Optymalizacja PUM – więcej nie zawsze oznacza lepiej

Optymalizacja PUM, czyli powierzchni użytkowej mieszkań, jest jednym z kluczowych zagadnień w projektowaniu inwestycji mieszkaniowych. Nie powinna jednak sprowadzać się do maksymalizacji powierzchni sprzedażowej za wszelką cenę.

Dodatkowe metry mają wartość wtedy, gdy nie odbywają się kosztem funkcjonalności lokali, komunikacji, jakości przestrzeni czy nadmiernego skomplikowania konstrukcji i instalacji. Dlatego optymalizacja wymaga pracy wariantowej. Czasem lepszy rezultat przyniesie zmiana układu zabudowy, struktury mieszkań lub sposobu wykorzystania terenu niż próba zwiększenia pojedynczego parametru.

Dobry projekt powinien szukać równowagi między powierzchnią sprzedażową, jakością produktu mieszkaniowego, kosztami i wykonalnością. Z punktu widzenia inwestora ważny jest nie najwyższy wynik jednego parametru, lecz rozwiązanie, które można sprawnie zrealizować i zaoferować na rynku.

Dlaczego doświadczenie w budynkach wielorodzinnych jest ważne?

Wraz ze skalą inwestycji rośnie liczba wzajemnie zależnych elementów. Budynek wielorodzinny to nie tylko mieszkania i elewacja, ale również garaże, komunikacja pionowa, konstrukcja, instalacje, wentylacja, wymagania przeciwpożarowe, akustyka, dostępność oraz zagospodarowanie otoczenia.

Błąd, który w niewielkim obiekcie można stosunkowo łatwo skorygować, w dużej inwestycji może powtarzać się na wielu kondygnacjach lub dotyczyć dziesiątek czy setek lokali. Dlatego doświadczenie w projektach o podobnej skali jest jednym z kryteriów, które warto sprawdzić przed wyborem partnera.

W portfolio DJA znajdują się m.in. duże realizacje mieszkaniowe. Projekt Warszawska obejmuje 18 kondygnacji i 423 mieszkania, natomiast budynek wielorodzinny przy ul. Sokolskiej w Katowicach ma 18 kondygnacji nadziemnych, 3 podziemne i 232 mieszkania. Takie realizacje wymagają nie tylko opracowania architektury, lecz przede wszystkim koordynacji wielu branż i wzajemnie zależnych parametrów inwestycji.

BIM jako narzędzie koordynacji projektu

Przy większych i bardziej złożonych inwestycjach istotną rolę odgrywa BIM (Building Information Modeling). Cyfrowy model budynku pozwala projektantom różnych branż pracować na skoordynowanych informacjach i wcześniej identyfikować potencjalne kolizje.

Z perspektywy dewelopera najważniejsza nie jest sama technologia, lecz jej praktyczne wykorzystanie. BIM może wspierać kontrolę nad dokumentacją, koordynację architektury, konstrukcji i instalacji oraz analizowanie problemów, zanim ujawnią się na budowie.

W DJA wykorzystujemy BIM w projektowaniu obiektów deweloperskich, inwestycyjnych i przemysłowych. Szczególne znaczenie ma dla nas koordynacja projektu – im więcej problemów można rozwiązać na modelu i w dokumentacji, tym mniej decyzji pozostaje do podjęcia dopiero na etapie wykonawczym.

​Jakiego zakresu usług powinien oczekiwać deweloper?

Przy większej inwestycji ciągłość współpracy może być równie ważna jak sama jakość koncepcji. Projekt rozwija się przez kolejne etapy, a decyzje podjęte podczas analizy działki wpływają później na dokumentację budowlaną, wykonawczą i samą realizację.

Zakres współpracy można uporządkować następująco:

Taki model pozwala zachować wiedzę o założeniach inwestycji w jednym zespole i ogranicza ryzyko, że poszczególne etapy będą rozwijane w oderwaniu od wcześniejszych decyzji.

Jak wybrać biuro projektowe dla deweloperów?

Portfolio jest ważne, ale nie powinno być jedynym kryterium. Przed rozpoczęciem współpracy warto sprawdzić doświadczenie zespołu w inwestycjach o podobnej funkcji i skali, zakres kompetencji, sposób koordynacji branż oraz podejście do optymalizacji projektu.

Deweloper może zapytać potencjalnego partnera:

• czy realizował inwestycje mieszkaniowe o podobnej skali,

• jak przeprowadza analizę chłonności działki,

• w jaki sposób podchodzi do optymalizacji PUM,

• jak wygląda koordynacja międzybranżowa,

• czy pracuje w BIM,

• czy przygotowuje projekty budowlane i wykonawcze,

• na jakim etapie identyfikuje ryzyka formalne i techniczne,

• w jaki sposób wspiera inwestora podczas realizacji.

Warto zwrócić uwagę również na pytania zadawane przez samo biuro. Partner, który chce poznać założenia biznesowe, standard inwestycji, strukturę mieszkań, harmonogram i priorytety inwestora, ma podstawy, by spojrzeć na projekt szerzej niż wykonawca skupiony wyłącznie na dokumentacji.

DJA – projektowanie inwestycji mieszkaniowych od analizy do realizacji

W DJA Drobczyk Jackowicz Architekci pracujemy z dużymi i średnimi deweloperami mieszkaniowymi, prowadząc projekty od pierwszych analiz przez koncepcję, projekt budowlany i wykonawczy aż po wsparcie na etapie realizacji. Zajmujemy się również analizami chłonności, doradztwem inwestycyjnym, due diligence nieruchomości i audytami dokumentacji projektowej.

Tak rozumiemy rolę biura projektowego dla deweloperów: nie jako dostawcy rysunków, ale jako zespołu uczestniczącego w procesie podejmowania decyzji. Im wcześniej możliwe jest zweryfikowanie potencjału działki, ryzyk oraz założeń projektu, tym większe pozostaje pole do świadomej optymalizacji inwestycji.

Jeżeli planujesz inwestycję mieszkaniową, dobrym punktem wyjścia jest więc nie tylko pytanie „jak ma wyglądać budynek?”, ale przede wszystkim: „co możemy i co warto zrealizować na tej działce?”. Odpowiedź na nie daje solidną podstawę do dalszego projektowania.